【前景预测】

　　未来房价波动是常态，幅度不会太大

从数据来看，济南商品房待售面积不小，而且增速也达到了16.7%。“但这111万平方米的(商品房)待售面积，放到全国看是个什么概念呢?仅占全国的0.19%，占全省的3.4%。”苑子建说，从前三季度济南房地产的上述一系列指标中可以看出，今年以来济南房地产与全盛全国保持着一个相反的走势，“表现得更好、更理性一些”。
    　　苑子建表示，在济南，大家的买房需求主要还是集中于结婚置业需要买房、改善居住条件需要买房以及来济就业、创业需要买房这三大类，出于投资需求这种不是因“刚需”而买房的比例很小。“未来济南的房价出现波动也是常态，但幅度不会太大。”苑子建说，造成房价上涨的根本动力是不断增长的需求，也就是通常所说的“刚需”，而房子的价格实际上就是由供求关系决定的，其形成的原因并不复杂，“如果求大于供，房价就会缓慢上升;如果供大于求，房价就会下降”，因此，房价出现波动其实是一种很正常的经济现象。在苑子建看来，短期来讲，房价环比下降会对经济运行产生一定压力，但从长远来看，则既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于经济可持续健康发展。如今，我国的工业化和城镇化还没有完成，济南去年的人口净流入率比例是12.4%，城市的承载能力也在不断增强。“城市的发展空间还是很广阔的。”他说。

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　　截至8月末——全国商品房待售面积达56160万平方米

　　据媒体此前报道，国家统计局发布的“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据中显示，截至8月末，全国商品房待售面积为56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。

　　对比历史数据可以发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近2年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

　　啥是“商品房待售面积”?根据统计局的口径，“待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，该指标通常被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。